Passo a passo para iniciar o processo de avaliação na Regularização Imobiliária

 

A Regularização imobiliária como outros ramos do Direito, possui diversos subnichos, ou áreas de atuação específicas que permitem que o profissional do Direito ou áreas afins atue, mas que exige conhecimento especializado.

O propósito deste material é dar algumas linhas mestras no processo de regularização imobiliária. 

 

Imóveis como por exemplo: Casas, Apartamentos, Terrenos, Lotes, Chácaras ou Fazendas podem ser suscetíveis de regularização imobiliária, ainda que tenham matrícula, ou seja, mesmo que possuam a “certidão de nascimento” no Registro de Imóveis.

 

E como proceder com a regularização desses imóveis? O primeiro passo é verificar qual a documentação existente, posteriormente que tipo de regularização deve ser feita.

 

Por partes!! Antes de adquirir o imóvel você deve observar se o imóvel possui a documentação correta, para isso, busque saber se tem pelo menos a matrícula do imóvel… Agora se no imóvel existe alguma  construção, verifique se existe um projeto e se foi devidamente aprovado, se tem habite-se! que é aquele “selo” de qualidade que a Prefeitura dá, após vistoriar a construção e atestar que as normas urbanísticas foram seguidas. 

Caso não possua, pode-se verificar se o município editou alguma norma que permita a regularização imobiliária de imóveis sem habite-se. 

 

Lote: terreno, há que se verificar se o tamanho de fato do imóvel corresponde aquele lançado na matrícula do imóvel. Se houver incoerências de tamanho, um engenheiro deve ser procurado para fazer a correção, que será basicamente a medição, e descrição correta do tamanho e posição através do memorial descritivo, pois pode se tratar de:

Unificação: que é a fusão de imóveis, onde as matrículas dos imóveis existentes são canceladas, e cria-se uma nova matrícula para o imóvel que surgirá a partir da unificação; 

Retificação: que trata de corrigir omissão ou erro na transposição de elementos do documento; reprodução de descrição de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação; e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes, indicação ou atualização de algum dos confrontantes; alteração de denominação de logradouro público; indicação de rumos, ângulos ou inserção de coordenadas georeferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático; 

Desmembramento: ou fracionamento de um imóvel, são criadas novas matrículas para os imóveis que surgiram, e a existente é cancelada. 

 

Incorporação Imobiliária: Um pouco mais complexa, essa etapa perpassa pela aprovação de projetos, que é desenvolvido e pré aprovado junto a Prefeitura, após sua aprovação, será emitido alvará de construção, documentos que farão parte do registro da incorporação no RGI. Para conhecimento: a lei 4591/64 só permite a comercialização de imóveis em construção ou a construir se a incorporação estiver previamente registrada. Conhecido também com a abreviação de RI, é o número que demostra a aprovação e registro da incorporação no Cartório de Imóveis da cidade, ficando o mesmo apto a ter suas unidades autônomas comercializadas.

Quando por exemplo se tratar de um apartamento, onde houver uma matrícula só, e que a construção não foi averbada, e onde diversos outros imóveis estão em igual situação, bem, neste caso um engenheiro deve ser procurado para que avalie se existe a chance de regularização daquela construção. Em muitos lugares não é possível a regularização da construção, porque simplesmente normas importantes de segurança foram ignoradas, como por exemplo, a largura das escadas. Em diversos casos, só é possível fracionar o terreno, ou seja passar aos proprietários a fração ideal no terreno, o que pode ser uma alternativa para que deseja vender financiado seu imóvel.

 

E quando o caso for de um imóvel sem matrícula, então deve-se verificar se é o caso de Usucapião Judicial ou Extrajudicial, de acordo com o caso in concreto e todas as exigências legais como tempo de posse, tipo da posse e continuidade da posse.

 

Você precisa ter ao seu lado, profissionais especializados na área, comunique ao profissional qual tipo de regularização pretende fazer e troque com ele as informações a fim de saber se de fato, a regularização escolhida é a mais adequada. Fale com o registrador! ele pode lhe dar dicas preciosíssimas! 

Nos vemos breve!!!

Abraço!