Da impossibilidade da dispensa das certidões

 

Ao iniciarmos o procedimento de negociação imobiliária para a compra e venda de um imóvel, uma das primeiras ações a se fazer, é o pedido completo de todas as certidões, do imóvel e do vendedor, seja pessoa física ou jurídica. São certidões, que dirão o quanto haverá de segurança jurídica envolvida no processo. 

A primeira certidão a ser analisada é do imóvel, é a certidão de propriedade em nome do vendedor, que é a cópia da matrícula ou transcrição. 

Se analisarmos a matrícula do imóvel, e nos depararmos com o registro ou averbação de gravames na matrícula do imóvel, podemos entender que é absoluta a presunção de ineficácia do negócio, e que a partir disso, não há prova em sentido oposto. Agora, digamos que não haja qualquer registro ou informação na matrícula, isso não quer dizer que o adquirente não corre mais risco contra fraude, seja à execução ou a credores. Essa orientação está pautada na súmula 375 do STJ: 

"O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente "

Veja que, é imprescindível buscar as certidões relacionadas a dívidas que o imóvel pode sofrer, aquelas de natureza “propter rem”  isso quer dizer, dívidas que o próprio imóvel poderá responder. Essa informação poderá ser extraída através da certidão de tributos municipais junto ao município. Existe outra dívida que pode pesar sobre o bem, a conta do condomínio. Para apurar essa informação, precisamos de uma certidão expedida pelo síndico. A peculiaridade neste caso se refere a confirmação quanto a condição do síndico, ou seja, que ele foi devidamente eleito, e sua assinatura deve ser reconhecida; caso tenha que ser representado, quem o fizer deve estar munido com poderes para tanto.

Bem, é possível dispensar essas certidões? Claro! desde que fique expresso no documento em que foi convencionado, perceba que quem adquire, assume o risco.

Caso o imóvel a ser adquirido seja um imóvel com a característica da Enfiteuse, a certidão será a negativa de imóveis enfitêuticos,  observe que o titular dispõe do domínio útil, a propriedade é de outra pessoa, normalmente a União, mas existem ainda propriedades  em nome de paróquias e famílias imperiais, podem ser por exemplo os imóveis de marinha. O código civil acabou com a enfiteuse particular, as existentes ainda permanecerão até sua extinção. 

E para não ser surpreendido com uma Ação de Desapropriação, é necessário verificar se o imóvel não é de utilidade pública, essa constatação pode ser feita junto ao órgão municipal e estadual.

Nesse texto o objetivo foi falar exclusivamente das certidões do imóvel, a distribuição das certidões é tema que o advogado imobiliário e o corretor deve dominar. A apresentação das certidões diminui a praticamente zero o risco, a margem de incerteza jurídica. 

Para fechar o tema, gostaria de salientar que caso se verifique que não existem gravames, para aquele que adquiriu não serão imputadas obrigações não constantes na matrícula, contudo, não quer dizer que a segurança jurídica será absoluta, pois ainda resta averiguar o proprietário. É dizer, razões de sobra para fazer um bom check list, e buscar sempre, a segurança jurídica em primeiro lugar! 

Se ficou alguma dúvida, ou tem alguma sugestão, me escreve!! 

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